A Ilegalidade da Venda Casada de Imóveis Financiados Pelo SFH


Venda Casada é uma prática comercial abusiva, que condiciona a venda de um produto ou serviço à aquisição de outro, vedada pelo Código de Defesa do Consumidor (art. 39, I), com sanções dispostas no art. 6º, VII e 56, do CDC.


Esta vedação foi a forma encontrada pelo legislador para combater o superendividamento, pois, muitas vezes, pela facilidade de obtenção de credito, o consumidor acaba adquirindo o que não poderá pagar.


Por sua vez, o Programa Minha Casa Minha Vida, de iniciativa do Governo Federal, possui o objetivo de disponibilizar moradia para as famílias de baixa renda. Para tanto, deve-se cumprir alguns requisitos, tais como, não possuir renda familiar superior a R$ 1.800,00 (um mil e oitocentos reais); não ser proprietário, usufrutuário, cessionário ou detentores qualquer outro bem imóvel; não comprometer, com o financiamento, mais de 30% (trinta por cento) da renda mensal; que o imóvel esteja situado na mesma localidade do trabalho; e que seja destinado exclusivamente para moradia.


Ademais, o referido Programa utiliza-se do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) como modalidade de financiamento, a qual possui como facilitadores a limitação da taxa de juros a 12% ao ano - a qual, na pratica, não ultrapassa a 10% a.a -; a adoção do Índice da Caderneta de Poupança (TR) como correção monetária - que possui atualmente crescimento de 0% ao mês, o que resulta no congelamento das parcelas; a não incidência do Imposto sobre Operações Financeiras (IOF); e, por fim, o tomador de crédito poderá se valer do saldo na conta do FGTS para abater o saldo devedor.


Entretanto, nesta modalidade de financiamento, algumas exigências são impostas, como a obrigatoriedade da contratação do Seguro Habitacional.


O Seguro Habitacional é uma garantia para a disponibilização do crédito imobiliário, visando garantir aos familiares do mutuário que permaneçam no imóvel na hipótese do seu falecimento. Por outro lado, garante à Instituição Financeira mutuante que a dívida será quitada. Possui duas modalidades: o Seguro Habitacional em Apólices de mercado e, o que interessa para este artigo, o Seguro Habitacional do Sistema Financeiro de Habitação, o qual recebe a participação do Governo Federal, pelo Fundo de Compensação de Valores Salariais (FCVS), responsável pela liquidação de saldos devores residuais.


Nesse sentido, considerando a obrigatoriedade da contratação, nos financiamentos contraídos pelo Programa Minha Casa Minha Vida, do Seguro Habitacional, diversas instituições financeiras vem condicionando a aprovação do credito à contratação do referido seguro com a própria casa bancaria ou com seguradoras por ela indicadas, o que, como visto, é considerado venda casada, pratica proibida pelo ordenamento jurídico pátrio.

No ponto, cumpre ressaltar que a abusividade não está na imposição da contratação do seguro, pois, como visto, este é obrigatório, mas sim na obrigação de contratá-lo pela própria instituição financeira ou por seguradora indicada.


Por oportuno, no Inquérito Civil nº 1.34.014.000267/2011-75, oportunizado pelo Ministério Público de São José dos Campos/SP, constatou-se que a Caixa Econômica Federal condiciona a liberação do financiamento imobiliário à aquisição do Seguro Habitacional por ela oferecido e à abertura de conta na instituição financeira, sob os argumentos de que, se assim não fosse, haveriam dificuldades na aprovação do crédito, incidindo, assim, na prática da venda casada.


Nessa toada, o Superior Tribunal de Justiça reconheceu, como prática abusiva, a obrigatoriedade de contratação do seguro habitacional disponibilizado ou indicado pela casa bancária mutuante


Semelhantemente, o TRF-4 tem entendido que o mutuário não está obrigado a contratar o seguro habitacional oferecido pela instituição financeira mutuante ou por terceiros por ela indicada, sob pena de incorrer em venda casada


Portanto, por todo o exposto, conclui-se que, havendo obrigatoriedade de contratação do referido seguro pela própria instituição financeira ou por alguma seguradora que esta tenha indicado, estará evidenciada a prática da venda casada, abusividade vedada de pelo Código de Defesa do Consumidor, passível de sanções previstas no cistado Diploma Legal, além de reparação por danos materiais ou morais.


Em caso de dúvidas, procure um advogado.


Por Felipe Dias dos Santos.

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