Conforme dispõe o art. 25 da Lei 6.766/1979, faz-se necessário o registro dos contratos de compromisso de compra e venda, na matrícula do respectivo imóvel, para que então tenham validade jurídica, conferindo ao promitente-comprador, direito real oponível à terceiros (erga omnes).
É dizer, o destacado artigo legal evidencia a importância da realização da inscrição do instrumento particular do compromisso de compra e venda no Ofício de Registro de Imóveis, pois, sem o aludido registro, apenas existe um vínculo pessoal entre os contratantes, situação inapta a conceder a almejada segurança jurídica ao promitente-comprador.
Outrossim, repisa-se, é a partir da inclusão no registro de imóveis do compromisso de compra e venda que “nasce”, ao compromissário-comprador, o direito real de gozar, usufruir do imóvel, assim como o direito de obstar a alienação do bem à terceiros.
Dito isto, pode-se afirmar que o simples instrumento particular de compromisso de compra e venda sem o necessário registro em Cartório, não se revela suficiente para impedir que a coisa (imóvel) seja alienado, gravado ou onerado pelo promitente-vendedor, pois ante a inobservância das exigências legais (art. 25, da Lei 6.766/79), este último continua investido na condição de titular do domínio do bem, conforme assentado na jurisprudência pátria (TJSC, Apelação Cível n. 2014.028006-5, de Balneário Camboriú, rel. Des. Jairo Fernandes Gonçalves, j. em 16-4-2015).
De outro giro, cumpre salientar que havendo cláusula de irretratabilidade no compromisso de compra e venda e estando o instrumento particular registrado no cartório de imóveis, exsurge ao promitente-vendedor a obrigação de execução coativa, até mesmo, obrigando o poder judiciário a outorgar a escritura definitiva nos casos de recusa do ato necessário a formalizar a transferência da propriedade, ou seja, concede ao promitente-comprador o direito de adjudicação compulsória, nos termos da legislação adjetiva (v. art. 1.418 do Código Civil).
Desse modo, realizada a inscrição do contrato de compromisso de compra e venda do bem no Registro de Imóveis competente, o promitente-comprador sedimenta seu direito real de aquisição, assim como impede o promitente-vendedor de vender ou gravar o objeto contratado. Tudo para garantir e assegurar o direito do compromissário-comprador de concretizar seu direito de aquisição do imóvel após o cumprimento de suas obrigações ou condições aventadas.
Por fim, persistindo qualquer dúvida a respeito do assunto, procure a orientação jurídica de um advogado de sua confiança, lembrando, em tratando-se da aquisição de imóveis, é sempre bem-vindo um agir cauteloso, visando a prevenção de eventuais complicações desnecessárias.
Por Rodrigo Bueno Coutinho Müller