A Supervalorização dos Imóveis Para Fins de Cobrança do ITBI


O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um imposto municipal cobrado na ocasião da transmissão onerosa de bens imóveis, direitos reais (exceto os de garantia) e na cessão de direitos da aquisição.


No município de Florianópolis, é utilizada a alíquota de 2% sobre o valor venal do imóvel, o qual é obtido por meio de avaliação realizada pela Municipalidade, ou o declarado pelas partes na Escritura Pública, caso este seja maior (art. 281, I e §1º, da Lei Complementar nº 07/1997).


Ocorre que o Município tem avaliado os imóveis em valores muito superiores ao praticado do pelo mercado imobiliário – chegando a até 50 (cinquenta) vezes o valor da negociação, sem especificar os critérios utilizados, repercutindo no aumento do ITBI e prejuízo para o contribuinte.


Além disso, ainda impõe processo administrativo extremamente burocrático para a revisão do ITBI, pois, por meio da Instrução Normativa nº 03/2016, exige cópia original do Contrato de Compra e Venda, devidamente registrado em Cartório de Registro de Imóveis – o que obriga o contribuinte a pagar o tributo - e o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica, em consonância com a norma NBR nº 14.653 – ABNT - realizado por profissionais do CREA, e CRECI desde que inscritos no Cadastro Nacional de Avaliadores Imobiliários – CNAI.


Agindo dessa forma, a Fazenda Pública Municipal viola o princípio da legalidade, pois modifica a base de cálculo do tributo sem a edição de lei em sentido formal; da publicidade, tendo em vista que não informa ao cidadão quais os critérios foram utilizados para a avaliação imobiliária, e do não confisco, considerando que a referida supervalorização repercute no aumento do valor do ITBI a ser pago, despatrimonializando o adquirente.


Outrossim, fere o Estatuto do Contribuinte (Lei Complementar nº 313/05) e o Código Tributário Municipal, pois exige documentos que não seriam obrigatórios nas vias normais e, pela prática recorrente da supervalorização, com o aumento do número de processos de revisão, não é capaz de emitir juízo de valor no prazo máximo de 15 (quinze dias).


Portanto, aos contribuintes que foram vítimas da supervalorização imobiliária e realizaram o pagamento do ITBI indevido, é possível reaver os valores pagos por meio de Ação de Repetição de Indébito, movida contra o Município de Florianópolis.

Em caso de dúvidas, consulte um advogado especializado.


Por Felipe Dias dos Santos

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