CORONAVÍRUS: A Responsabilidade Pelo Atraso na Entrega do Imóvel

Atualizado: Mai 25




A disseminação do Covid-19, com a consequente decretação do Estado de Calamidade e os impactos gerados na economia são fatos públicos e notórios, não merecendo maiores digressões a respeito do tema.


Invariavelmente, diversos institutos jurídicos vêm sendo colocados à prova e flexibilizados. Dentre eles, está a responsabilização do construtor e/ou incorporador por eventual atraso na entrega dos imóveis.


Assim é que, o Código Civil, no capítulo dedicado ao inadimplemento das obrigações, dispõe em seu art. 393, in verbis:


“Art. 393. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.
Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.”

Apesar da divergência doutrinária sobre o conceito de caso fortuito e forma maior, na prática, os Tribunais têm entendido que estes possuem significados semelhantes, sendo que eventual equívoco acerca do termo adotado não possui o condão de obstruir o direito pleiteado, bastando para tanto a ocorrência de situações que fogem ao alcance da vontade das partes, impedindo o cumprimento da obrigação, ou seja, “fatos extraordinários e imprevisíveis” (STJ, AgInt do AREsp: 969986, rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, DJe 14/02/2017).


Pois bem. Em se tratando do setor imobiliário, a jurisprudência pátria é firme no sentido de que o atraso na entrega dos imóveis somente será considerado como caso fortuito ou força maior, quando, entre o início e o término da obra, tenha ocorrido evento totalmente inesperado e atípico, não bastando a presença de períodos chuvosos, escassez de matéria prima ou de mão de obra, pois estes são inerentes ao risco do empreendimento.


Nessa toada, tendo em vista o estado de calamidade ocasionado pela disseminação do Covid-19, é inconteste que a suspensão temporária das atividades causou graves prejuízos para toda a economia nacional e, consequentemente, ao setor da construção civil, o que poderá ocasionar o atraso na entrega dos imóveis.


Há quem compare tal crise com os efeitos econômicos e características das duas Grandes Guerras do Século XX, período em que, ressalta-se, foi marcado pelo desenvolvimento e consolidação da teoria da imprevisão e dos conceitos supracitados de “caso fortuito” e “força maior”.


No ponto, ainda que não haja nenhuma Decisão reconhecendo que a disseminação do Covid-19 se enquadre nas hipóteses de caso fortuito ou força maior, os Tribunais pátrios já reconheceram, em casos semelhantes, a presença de situações extraordinárias que justificassem o atraso na entrega dos imóveis, descaracterizando a responsabilidade das construtoras e incorporadoras pelo descumprimento da obrigação.


Nessa seara, já decidiu o TJRJ, em relação ao atraso na entrega de um imóvel em decorrência da tragédia ocorrida no Morro do Bumba:


“APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INDENIZATÓRIA. ALEGAÇÃO DE ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. NA ESPÉCIE, EMPREENDIMENTO SITUADO EM NITERÓI, SENDO QUE À ÉPOCA DE SUA REALIZAÇÃO, O MUNICÍPIO SOFREU COM AS FORTES CHUVAS OCORRIDAS EM ABRIL DE 2010, QUE CAUSARAM DIVERSOS ESTRAGOS NA CIDADE, INCLUSIVE COM A TRAGÉDIA DO MORRO DO BUMBA, ENSEJANDO A DECRETAÇÃO DE ESTADO DE CALAMIDADE PÚBLICA. SITUAÇÃO QUE ROMPE O NEXO CAUSAL ENTRE O DANO ALEGADO E A CONDUTA DA CONSTRUTORA. ARTIGO 393, DO CÓDIGO CIVIL. ATRASO DE CERCA DE 3 (TRÊS) MESES NA ENTREGA DA UNIDADE IMOBILIÁRIA QUE NÃO ATRAI RESPONSABILIDADE DA EMPRESA RÉ. CASO FORTUITO OU DE FORÇA MAIOR. [...]” (TJRJ, APL: 01015796320128190002, rel. Luz Fernando de Andrade Pinto, j. 16/10/2019). (Grifo nosso).

Portanto, partindo do pressuposto de que a responsabilidade do devedor é afastada nas hipóteses de “caso fortuito” ou “força maior”, entendidos como fatos imprevisíveis e extraordinários, conclui-se que, apesar de não haver nenhuma Decisão que trate especificamente sobre os efeitos do Covid-19 no atraso da entrega do imóvel, a jurisprudência nacional já entendeu que, em situações análogas, como o ocorrido no Morro do Bumba, a responsabilidade da construtora/incorporadora deve ser afastada, pois a referida calamidade fugiu do seu alcance.


Em caso de dúvidas, consulte um advogado.


Por Felipe Dias dos Santos

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