O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um imposto municipal cobrado na ocasião da transmissão onerosa de bens imóveis, direitos reais (exceto os de garantia) e na cessão de direitos da aquisição (art. 156, II, CF/88).
O fato gerador, é a transmissão, por ato oneroso, da propriedade, domínio útil e direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como a cessão destes.
Para fins de cobrança do ITBI, utiliza-se como base o valor venal do imóvel, que é uma estimativa realizada pelo Poder Público sobre o bem.
Ocorre que, em algumas ocasiões, com o objetivo de investir e, até mesmo de economizar, a compra do imóvel é realizada visando uma edificação futura, o que é popularmente conhecido como “compra de imóveis na planta”.
Nesses casos, o valor venal do imóvel deve ser apenas a fração ideal adquirida, não se podendo considerar a edificação futura, pois esta, por óbvio, esta não existia no momento da celebração do contrato.
Portanto, não incide ITBI sobre futuro imóvel a ser construído, pois a aquisição, fato gerador do tributo, deu-se apenas sobre fração do terreno objeto da compra e venda.
Este, inclusive, é o entendimento sumulado pelo Supremo Tribunal Federal, senão vejamos:
“Súmula 110 O imposto de transmissão ‘inter vivos’ não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada pelo adquirente, mas sobre o que tiver sido construído ao tempo da alienação do terreno.”
“Súmula 470 O imposto de transmissão ‘inter vivos’ não incide sobre a construção, ou parte dela, realizada, inequivocamente, pelo promitente comprador, mas sobre o valor do que tiver sido construído antes da promessa de venda.”
Assim, caso o ITBI de imóvel para edificação futura tenha sido cobrado com base no valor venal do empreendimento já construído, é possível pleitear judicialmente a restituição dos valores gastos.
Em caso de dúvidas, não hesite em procurar o auxílio de um advogado especializado.
Por Felipe Dias dos Santos