Recentemente, o STF firmou entendimento, no sentido de que “o fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a transferência efetiva da propriedade imobiliária, que se dá mediante o competente registro” e, dessa forma, “pretender a cobrança do ITBI sobre a celebração de contrato de promessa de compra e venda implica considerar constituído o crédito antes da ocorrência do fato imponível.”
Ademais, submeteu-se o tema à sistemática da repercussão geral, fixando-se a seguinte tese (TEMA 1124):
“O fato gerador do imposto sobre transmissão inter vivos de bens imóveis (ITBI) somente ocorre com a efetiva transferência da propriedade imobiliária, que se dá mediante o registro.”
De fato, a decisão do E. STF, mostra-se acertada e em consonância com a Súmula nº 326 do STJ, a qual dispõe que “O fato gerador do imposto de transmissão de bens imóveis ocorre com a transferência efetiva da propriedade e do domínio útil, o que, na conformidade da Lei Civil, ocorre com o registro do respectivo título no cartório imobiliário”, sendo que “A pretensão de cobrar o ITBI antes do registro imobiliário contraria o ordenamento jurídico”. (Grifo nosso).
Por conseguinte, como o contrato de compromisso de compra e venda é um instrumento preliminar, não sendo meio idôneo de transmissão do domínio sobre o imóvel, pois o compromissário comprador somente adquire o direito real à aquisição do bem mediante o registro no respectivo cartório, tal hipótese não legitima a cobrança do ITBI.
Todavia, a tese fixada pelo E. STF, dada a sua amplitude, poderá ser aplicada não apenas aos compromissos de compra e venda, mas também aos contratos de financiamento gravados com alienação fiduciária e aos instrumentos envolvendo a aquisição de imóveis para a entrega futura, pois, em ambos os casos, não houve a efetiva transmissão da propriedade imobiliária.
Em caso de dúvidas, procure um advogado especializado.
Por Felipe Dias