Os negócios imobiliários geram grande movimentação de patrimônio entre pessoas físicas e jurídicas. Várias formas de formalizar tais negócios são escolhidas, sendo utilizadas aquelas que melhor se adaptam a necessidade das partes.
As permutas imobiliárias são utilizadas de forma abrangente, dada a sua versatilidade e economia, pois em um ato, transferem de forma simultânea as propriedades que irão compor o negócio imobiliário, economizando taxas de cartório e demais custas extrajudiciais.
Porém, uma dúvida recorrente nesse tipo de negociação é a necessidade de declaração da transação junto à Receita Federal, e posterior cobrança de Imposto de Renda sobre o ganho de capital oriundo desse negócio.
Ora, ao realizar uma permuta imobiliária serei cobrado pelo Fisco?
De forma sucinta, vamos destacar os pontos relevantes das permutas imobiliárias com relação à cobrança de imposto de renda.
Primeiramente, se faz necessário esclarecer que o fato gerador para a cobrança do imposto de renda é justamente o aumento de patrimônio do sujeito passivo, ou seja, da pessoa que auferiu uma vantagem financeira da transação imobiliária.
Por esse motivo, a legislação tributária permite aplicar os benefícios da isenção fiscal para quem, vendendo um imóvel de até R$ 440.000,00 (quatrocentos e quarenta mil reais), efetue a compra de outro imóvel no território nacional, dentro do prazo de 180 (cento e oitenta) dias, conforme orienta o art. 39 da Lei nº 11.196/2005 - “Lei do Bem” e o art. 35, inciso VI, alínea “a” do Decreto nº 9.580/2018, determinando ainda que o imposto de renda incida sobre o montante que sobrar da alienação do imóvel, pois tais valores são ganhos de capital, ou “lucro imobiliário”.
De forma interpretativa, as permutas seguem o mesmo raciocínio lógico das transações imobiliárias descritas acima, já que a legislação tributária não destina norma que regule as permutas imobiliárias, sendo necessário o preenchimento da Declaração de Ganho de Capital.
Nesse sentido, nas permutas imobiliárias em que ocorre uma torna - pagamento pela diferença dos imóveis, o fato gerador ocorreu, dado o aumento do patrimônio do adquirente ou o “lucro imobiliário”, se assemelhando a uma compra e venda de imóvel com valores distintos, cuja uma das partes paga a diferença para a outra, caracterizando o ganho de capital.
Já nos casos em de permuta entre imóveis de mesmo valor, ou por bens equivalentes, não ocorre o fato gerador do Imposto de Renda, e consequentemente o Fisco não cobrará o tributo, pois não ocorreu ganho de capital na transação imobiliária.
Cumpre ressaltar ainda que, caso objeto da permuta seja área construída - quando existe a troca de uma propriedade por unidades construídas sobre esta, a perfectibilização do negócio e possível “lucro imobiliário” só ocorre após a expedição do “habite-se” pela municipalidade e averbação na matrícula do terreno, momento em que se faz necessária a avaliação do valor das frações adquiridas, mediante análise técnica de engenheiro ou arquiteto devidamente credenciado pelos respectivos conselhos de classe profissional.
Dessa forma, caso reste alguma dúvida quanto à necessidade de declaração do ganho de capital junto à Receita Federal, bem como as possibilidades de abatimento ou isenção fiscal, consulte o seu advogado de sua confiança.
Por Matheus Guesser Gonçalves