Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um imposto municipal cobrado na ocasião da transmissão onerosa de bens imóveis, direitos reais (exceto os de garantia) e na cessão de direitos da aquisição (art. 156, II, CF/88).
O fato gerador, é a transmissão, por ato oneroso, da propriedade, domínio útil e direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como a cessão destes.
Ademais, segundo dispõe o art. 1.227 e 1.245 do Código Civil, os direitos reais sobre bens imóveis são adquiridos com o registro no Cartório de Registro de Imóveis, sendo que, enquanto o título, qualquer que seja a sua espécie, não for registrado, o antigo dono do imóvel continua a ser o seu proprietário.
Dessa forma, não se pode falar em ocorrência do fato gerador do ITBI sem a inscrição do título.
Por sua vez, a promessa de compra e venda é um pré-contrato, que se dá quando as partes não querem ou não podem celebrar o contrato definitivo, por meio de escritura pública, ocasião em que aguardam o melhor momento para tanto.
Assim, por se tratar de contrato preliminar, não é meio idôneo de transmissão do domínio sobre o imóvel, pois o compromissário comprador somente adquire o direito real à aquisição do bem mediante o registro no respectivo cartório (art. 1.417 do CC), não se enquadrando em nenhuma das hipóteses de incidência do ITBI.
No ponto, o Superior Tribunal de Justiça, por meio da Ministra Eliana Calmon, manifestou-se no sentido de que o ITBI não incide “em promessa de compra e venda, contrato preliminar que poderá ou não se concretizar em contrato definitivo, este sim ensejador da cobrança do aludido tributo”. (Recurso Especial 57.641/PE, j. 10/10/2017).
Portanto, vê-se que a cobrança do ITBI, nos casos de Promessa de Compra e Venda, sem ter havido qualquer modificação da condição dominial do bem imóvel, por se tratar de contrato preliminar, é totalmente ilegal.
Em caso de dúvidas, não hesite em procurar o auxílio de um advogado especializado.
Por Felipe Dias dos Santos