Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um imposto municipal cobrado na ocasião da transmissão onerosa de bens imóveis, direitos reais (exceto os de garantia) e na cessão de direitos da aquisição (art. 156, II, CF/88).
O fato gerador, é a transmissão, por ato oneroso, da propriedade, domínio útil e direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como a cessão destes.
Ademais, segundo dispõe o art. 1.227 e 1.245 do Código Civil, os direitos reais sobre bens imóveis são adquiridos com o registro no Cartório de Registro de Imóveis, sendo que, enquanto o título, qualquer que seja a sua espécie, não for registrado, o antigo dono do imóvel continua a ser o seu proprietário.
Dessa forma, não se pode falar em ocorrência do fato gerador do ITBI sem a inscrição do título.
Por sua vez, a alienação fiduciária, segundo o art. 22 da Lei nº 9.514/1997 é um “negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.”
Ao financiar um imóvel, o adquirente terá a posse direta do bem, porém, a propriedade e a posse indireta serão do credor-fiduciário até a quitação integral da dívida. Em caso de mora, a propriedade será consolidada em nome do credor-fiduciário.
Dessa forma, não há incidência de ITBI na celebração do contrato de financiamento, pois a propriedade do bem não foi transferida ao devedor-fiduciante, mas tão somente a posse direta. Tal vedação, inclusive, está expressamente disposta no art. 156, II da CF/88, art. 35, II, do CTN e art. 278, II, da Lei Complementar nº 07/1997.
No caso de consolidação da propriedade em nome do credor-fiduciário, também não se pode falar na incidência do ITBI, pois aquele já era do credor-fiduciário, restando apelas consolidada pela mora do devedor-fiduciante.
Portanto, por expressa disposição constitucional e legal, a cobrança do ITBI nas transações imobiliárias envolvendo imóvel dado em garantia real é indevida.
Em caso de dúvidas, não hesite em procurar o auxílio de um advogado especializado.
Por Felipe Dias dos Santos